강남 및 강북 주택시장의 구조적 차이 해석을 위한 실증 연구

Abstract

강남 및 강북 부동산 시장은 매우 다른 특징을 보인다. 두 시장은 가격상승률, 변동성, 그리고 “매매가 대비 전세가 비율”이 모두 다르게 나타난다. 이 논문에서는 강남과 강북의 매매가 대비 전세가 비율이 지속적으로 차이가 나는 원인과, Asset Market과 Rent Market 간의 괴리가 지속적으로 증가하는 현상의 원인에 관하여 알아보고자 하였다. Ambrose & Kim (2003)에서 제시한 전세계약모형을 이용하여, 강남 및 강북 부동산시장의 전세계약에 내재된 옵션의 가치를 평가하였다. 전세계약에 내재된 옵션을 이용하여 매매가 대비 전세가 비율이 결정되는 과정을 설명함으로써 이러한 현상이 나타나는 원인을 부분적으로 설명하였다. 실증분석에서는 국민은행에서 제공하는 주택가격지수 시계열 자료를 활용하여 이를 테스트하였다. 먼저 Reduced form을 사용하여 전국, 서울, 강북지역, 강남지역을 대상으로 한 모든 데이터를 각각 회귀분석한 결과에서는 모든 지역에서 기대주택가격상승률뿐만 아니라 가격상승률의 변동성이 시장에서 관찰되는 매매가 대비 전세가 비율에 유의한 영향을 미친다는 것을 보여주었다. Monte-Carlo Simulation을 통한 매매가 대비 전세가 비율 추정에서는 옵션 가치를 고려하지 않았을 때의 매매가 대비 전세가 비율 추정치보다 옵션 가치를 고려하였을 때의 매매가 대비 전세가 비율 추정치가 시장에서 관찰되는 매매가 대비 전세가 비율이 항상 1보다 낮게 나타나는 현상에 관하여 적절한 설명을 하고 있음을 보여준다. 이 연구에서는 전세계약에는 내재 옵션의 가치가 분명히 존재하며, 시장의 변동성이 증가할수록 전세가격이 감소함을 보여준다.