임차건물 화재발생시 임대차계약상 의무의 종류에 따른 손해배상의 범위와 증명책임 － 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결 －

Abstract

이 논문은 대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 전원합의체 판결의 의의를 살펴보고, 다수의견, 별개의견1, 반대의견, 별개의견2에 대하여 차례로 분석하였다. 기존의 대법원 판례는 임차인의 지배⋅관리 영역에서 화재가 발생한 경우에 임차인이 목적물 반환의무가 이행불능이 되므로 인한 손해배상 책임을 면하려면 임차인에게 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 인한 것이 아님을 증명할 책임이 있다고 판시하였다. 그리고 구조상 ‘불가분의 일체’를 이루는 경우에는 임차인의 임대차 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해배상으로서 임차 외 건물 부분의 손해도 포함하여 불가분의 일체를 이루고 있는 건물 전체의 손해에 대하여 임차인에게 배상할 의무가 있다고 판시하였다. 이에 반해, 대상판결(다수의견)은, 임차 외 건물 부분의 손해와 관련하여서는, 임차인이 보존⋅관리의무를 위반하는 등 화재 발생과 관련된 임차인의 계약상 의무위반이 있었다는 점을 임대인이 주장⋅증명하여야 한다고 판시하여 기존의 판례를 변경하였다. 대상판결(다수의견)은 임차인의 임대차 목적물 보존⋅관리의무 위반에 대한 증명책임이 임대인에게 있다고 판시하여, 임차인의 임대차계약상 의무 위반의 종류에 따라서 증명책임을 달리하였다. 대상판결(다수의견)이, 손해 발생 부분에 따라 목적물 반환의무와 보존⋅관리의무를 분리하여 증명책임을 달리하고, 화재가 발생하였음에도 불구하고 임차인의 보존⋅관리의무 채무불이행 자체가 증명되지 않았다고 한 것은 다소 인위적으로 보인다. 특정 행위에 주의를 기울이게 하여서 과실(過失)로 인한 채무불이행을 방지하기 위해서는, 행위에 따라서 손해배상의 범위를 결정하여야지, 사후 발생한 손해의 범위에 따라서 책임귀속 주체를 결정하여서는 안 될 것이다. 사후의 우연한 결과에 따라서 법적 평가가 달라진다면 행위자가 손해발생 예방을 위한 주의를 기울이도록 하려는 예방적 효과에는 도움이 되지 않을 것이다. 별개의견1은, 보존의무는 단지 반환의무의 전제가 되는 의무라고 판시하였는데, 이 때문에 보존의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위는 반환의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위를 벗어날 수 없다고 판단한 것으로 보인다. 별개의견1은 반환의무 및 보존의무 위반에 따른 손해배상 책임의 범위를 임대차 목적물 부분의 손해로 한정하였다. 그리고 임차 외 건물 부분의 손해에 대하여 불법행위책임으로 구성하였다. 별개의견1은, 임대차 목적물 자체의 손해 발생 위험은 임차인이 최소비용회피자이고, 임차 외 건물 부분의 손해 발생 위험은 임대인이 최소비용회피자라고 판단한 것으로 보인다. 그러나 건물이 구조상 불가분의 일체를 이루고 있어서 화재가 쉽게 번질 수 있는 구조인 경우에는, 화재 발생 지점이 임차인의 지배⋅관리 영역 안에 있다면, 건물 전체의 손해 발생 위험에 대하여 임차인이 최소비용회피자라고 분석할 수 있을 것으로 보인다. 따라서 임차인의 지배⋅관리 영역인 임대차 목적물 부분에서 화재가 발생한 경우, 화재가 발생한 원인에 과실(過失)이 추정되는 임차인이 그 화재로 인하여 발생한 손해 전체에 대하여 책임을 지도록 하고, 임대인의 과실(過失)을 고려하여 과실상계를 하거나 또는 손해분담의 공평이라는 손해배상제도의 이념에 비추어 임차인의 손해배상 책임을 일부 제한하는 반대의견이 타당하다고 생각된다.