임대주택유동화증권을 활용한 장기공공임대주택 공급확대 가능성 검토

Abstract

임대주택유동화증권(Rental-Backed Securities, 이하 RBS)은 임대주택사업 실시과정에서 발생하는 장래의 임대수익을 상환재원으로 차입을 실시하고 이를 유동화한 증권이다. 장기공공임대주택의 공급확대 요구와 필요성이 높아지는 가운데, RBS는 이를 위한 새로운 재원조달 방법이 될 수 있다. 본 논문은 정책 및 실무적으로 중요한 사안인, 임대주택의 유동화 사례와 구조를 소개하고 발행 가능한 규모를 추정함으로써 RBS를 활용하였을 때 유의미한 재원조달이 가능한지 여부를 분석하였다. 실증분석결과, 최장만기 30년 이상의 RBS를 활용하면 임대주택단지 조성을 위한 사업에 지역 공기업이 직접투자를 하는 기존의 방식보다 더 낮은 금융비용으로 충분한 규모의 재원을 조달할 수 있을 것으로 예상된다. 또한, 공급계수․전월세전환율․보증금전세비율․공실률 등 RBS와 관련된 위험요인을 시나리오 분석을 통해 검토한 결과, 전월세전환율이 미치는 영향이 가장 큰 것으로 나타났다. 본 정책연구에서는 이러한 위험요인을 극복하는 방안으로 콜옵션 조항 설정, 단기채권을 활용한 롤오버(rollover), 변동금리채권 발행, 패스스루(pass-through) RBS 발행을 제시한다.